凤凰网湖南讯（文/袁树勋）6月22日，长沙浏阳市永安镇的尚东产业小镇，举行了“一期开园•二期开盘•三期开工”仪式。这个湖南集体经营性建设用地入市改革的标志性项目，已迈入第4个年头。

回到四五年前，“土地是沉睡的财富论”盛行。民众、媒体乃至很多学者官员都相信，土改堪比当年的房改和股改，一“改”就会财源滚滚来。人们还相信，像尚东产业小镇（当时还叫“永安家居产业园”）这类项目，会如雨后春笋般不断涌现。

现实，却毫不留情地打了脸。

尽管2019年中央一号文件鼓励，“全面推开集体经营性建设用地入市改革”；《土地管理法》修订后，入市的法律障碍也已经扫平。但市场的反应却很冷淡，湖南再没出现过第二个“尚东产业小镇”，其它中西部省份也同样冷清（沿海发达地区和大城市周边乡村，情况有所不同。但它只占中国乡村的少数，和广大中西部乡村没有可比性，在此不展开分析）。

问题出在哪？一层层分析。

集体土地直接入市的好处是：增加土地供给；免于政府赚差价，降低市场主体的用地成本。

但市场主体在投资过程中，除了要考虑用地成本，还要考虑区位、交通、市场需求、产业配套等系列因素。农村地区除了土地便宜，其它几项都处于劣势。一个资源禀赋平庸的偏远山村，哪怕土地白送，允许盖别墅、建会所，也不会有投资者感兴趣。

换句话说，乡村发展的症结不是缺地，而是投资不足。要解决集体土地入市遇冷的问题，还得从“增加资本要素供给”上做文章。

一是增加有效金融服务供给。像“尚东产业小镇”这类以工业地产为核心的综合性项目，一期建成厂房8.2万平方米，二期6.5万平方米厂房和配套用房在建，三期拟再建20万平方米。如此大体量，光靠投资者自有资金是很难玩下去的，必须得融资，最常见的就是以土地使用权做抵押向银行贷款。然而，集体土地抵押贷款还是个新事物，银行往往充满顾虑。这个问题不解决，“同地同权”就是句空话，集体土地入市改革也难以走得顺当长远。

二是增加政府支农投入。生产要素有天然的聚集倾向，中国至少还有二十年的快速城镇化，若把要素完全交给市场来配置，结果只会是乡村的资金、信息、劳动力继续流入城市，城市越来越发达，乡村越来越凋敝。要寻求城乡的均衡发展，宏观调控必不可少，其中关键一条就是增加财政对乡村的投入，保障道路、医院、学校等基础设施。没有这些“必需品”，劳动力不会回乡，社会资本也会畏缩不前。

尚东产业小镇发展中遇到的一些问题，也佐证了上述措施的必要性。

它是湖南唯一用地规模过百亩、在法定框架内试点的集体土地入市项目，过去几年里都是“摸着石头过河”。它所遇到的问题，具有普遍性。相比成绩，“问题”更值得重视。