不动产权证书上登记的用途与土地利用现状不符的情形时有发生，比如，某宗土地其不动产权证书明确记载为耕地，但在国土调查中因实际现状为林地而调查为林地。产权证上的土地用途和调查标注的现状地类是一回事吗？

——读者点题

针对读者的上述提问，记者日前专门采访了北京大学法学院教授常鹏翱，请他进行了详细解释：

首先，土地用途管制是维护国土空间秩序、保障土地资源合理利用的重要基础。土地作为稀缺性公共资源，其利用不仅关系到土地使用权人的个体权益，也关乎区域发展布局、生态环境保护、耕地保护等公共利益。若缺乏统一规划，土地利用极易陷入无序化、碎片化的境地。因此，实行国土空间规划和用途管制，成为国家基于土地的公共属性、运用公权力干预土地资源利用的重要手段。与此同时，我国生态环境法典、土地管理法等法律法规也从法律层面确立了国土空间规划、土地用途管制等制度，其目的在于通过科学编制国土空间规划，规定土地用途，统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，实现土地资源的优化配置与可持续利用。这也是土地用途管制制度的核心要义所在。

其中，国土空间规划经过科学论证、公众参与等严格程序，综合考量区域资源禀赋、生态承载能力和经济社会发展需求等要素，经法定程序批准后而具有法律效力和强制性，进而成为土地利用的根本遵循。土地管理法实施条例第二条第二款就规定：“土地开发、保护、建设活动应当坚持规划先行。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。”

其次，不动产登记依据批准文件规定或有偿使用合同、发包合同约定，记载具体地块的法定土地用途。民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产登记簿应当记载不动产的坐落、面积、用途等自然状况。其中，关于用途，《不动产登记规程》（TD/T1095—2024）明确应按照土地出让合同、划拨决定书等权源材料确定的土地用途填写；土地承包经营权填写土地承包经营权合同（土地承包合同）记载的用途。

不动产登记机构依法将批准文件规定或有偿使用合同、发包合同约定的用途等事项记载于登记簿、权属证书，不仅是对土地用途的如实记录，更意味着该用途已经法定程序确认，该土地在法律上已被锁定于特定用途，不可随意偏离。而且，从交易安全维度来看，不动产登记的核心功能是公示公信，登记用途经法定程序审核确认并记载于登记簿、权属证书，向社会公众清晰公示土地的合法用途，第三人基于对登记信息的信赖从事土地交易，其合法权益应当受到法律保护。

特别值得注意的是，不动产登记的用途不是国土调查所认定的现状地类。《自然资源部国家林业和草原局关于优化年度国土变更调查规范调查成果应用的通知》明确指出，国土调查是例行体检，反映调查时点的国土利用现状。换句话说，国土调查成果既不同于管理中的用地性质，也不作为划分部门职责分工和管理范围的依据。

这充分说明，“管理”与“调查”各司其职，规划确立规范，登记记载法定用途，调查反映现状事实。倘若想改变法定土地用途，需要依法依规办理相应手续后，持有关材料申请办理用途的变更登记。